Il Teatro Massimo fu edificato tra il 1944 ed il 1947 su iniziativa della famiglia Merello, che in quella zona era proprietaria del Molino dell'Annunziata, uno dei più attrezzati di tutta Italia.
Progettato dagli architetti cagliaritani Oddone Devoto ed Emilio Stefano Garau, il Massimo ambiva a diventare un punto di riferimento artistico per la città, che nel corso della guerra aveva subito la dolorosa perdita dei suoi palcoscenici storici, ovvero il Politeama Regina Margherita ed il Teatro Civico.
In effetti, il nuovo spazio non tardò ad affermarsi, grazie alla qualità degli spettacoli musicali, teatrali e cinematografici che vi si tenevano.
Negli anni Settanta, tuttavia, ebbe inizio di un periodo di declino, proseguito fino al 1982, quando un incendio provocato da un corto circuito mise in discussione la sopravvivenza stessa della struttura.
Dopo essere stato rilevato dal Comune di Cagliari, il Teatro Massimo è stato completamente ristrutturato e riportato ai fasti di un tempo.
Inaugurato nel 2009, consta oggi di una sala principale, con capacità tra i sette e gli ottocento posti a sedere, e di un ridotto, comunemente chiamato Minimax, che può ospitare circa duecento spettatori.
Sede del Teatro Stabile della Sardegna, il nuovo Massimo è destinato prevalentemente alla prosa, ma ospita anche spettacoli musicali.
I recenti restauri hanno reso visibili al suo interno i resti di una delle opere pubbliche più rilevanti dell'antica Karales, l'acquedotto Romano, che convogliava in città l'acqua proveniente dall'entroterra.